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消費税増税の前?後? 住宅購入のタイミング

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2014年3月7日 更新

消費税増税の前?後? 住宅購入のタイミング

これから上がる消費税。2014年4月からは5%から8%になることが既に決定しており、また2015年10月には10%になる予定です。消費税増税は、私たちの買い物に直接ダメージを与えるものなので、その前にマイホームの購入を検討しているという方もいるでしょう。住宅は消費税増税の前と後、どちらに購入するのがよいのでしょうか? 住宅購入と消費税の関係を解説いたします。

消費税増税の影響は住宅価格のすべてではない

住宅の価格のうち、消費税がかかるのは物件価格のすべてではありません。住宅の価格は、土地部分と建物部分に分かれています。たとえば、物件価格が税別5,000万円の場合、およそ3,000万円が建物部分、2,000万円が土地部分というようになっています。このうち、消費税の課税対象になっているのは、建物部分だけです。先ほどのたとえでいえば、3,000万円だけなのです。土地には消費税はかかりません。これは、一戸建てでも分譲マンションでも同様です。

では、消費税増税によって、マイホームの費用はどのくらい増えるのでしょうか? 5,000万円の物件の場合、現行の消費税5%なら消費税額は3,000万円×5%=150万円。つまり、税込の物件価格は総額で5,150万円ということになります。消費税が8%にアップすると、消費税部分は240万円で、物件価格は5,240万円。消費税アップによって90万円の負担が増えることになります。

見逃せない! 消費税がかかる諸費用はこんなにある

住宅を購入するときには、諸費用にも消費税がかかります。つまり、消費税増税後は、諸費用の負担も増えることを忘れてはいけません。消費税がかかる諸費用には、住宅ローンの事務手数料や司法書士の報酬のほか、住まいのために必要な家具や家電などが挙げられます。手数料などにかかる消費税はそれほど大きな負担にはならないかもしれませんが、家具や家電には意外とお金がかかることもあります。また、内装インテリアや工事費用など人件費に関わる費用は、消費税増税により価格が上昇する可能性もあります。

一方で、住宅ローンの金利そのものや、保証料、住宅の火災保険料や地震保険料、マンションの管理費や修繕積立金には消費税はかかりません。また、中古物件を購入する場合に、売り主が個人であれば、消費税がかからないケースがほとんどです。ただしこの場合には、仲介手数料や、諸費用の一部に消費税がかかるので注意しましょう。

「住宅ローン控除」や「すまい給付金」で、増税後の方が有利になることも

実は、一戸建てでも分譲マンションでも、必ずしも増税前に買う方が有利になるわけではありません。それは、増税後にはマイホーム購入の新しい支援策が始まるためです。

その一つが、住宅ローンを組むと毎年の所得税から一定が控除される「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)」です。現行の制度は平成26年の3月31日で終了することになっていますが、消費税が増税される平成26年4月1日から改定される予定です。現行では年間で所得税から控除できる金額が、一般の住宅なら最大20万円ですが、これが最大40万円へ拡大される予定です。この制度を利用すると、消費税の増税によってアップした負担額以上に大きな控除を受けられ、同じ物件価格、借入金額でも消費税増税後の方が負担の総額が小さくなることがあります。

たとえば、年収700万円の方が3,600万円の住宅ローンを組んだ場合を考えてみましょう。

物件価格のうち建物の価格が税抜1,800万円とすると、消費税率5%の場合は
消費税額が1,800万円×5%=90万円、
住宅ローン控除額が10年間分で200万円、
消費税額−住宅ローン控除額=−110万円
になります。

これが消費税率8%の場合は、
消費税額が1,800万円×8%=144万円
住宅ローン控除額が10年間分で318万円
消費税額−住宅ローン控除額=−174万円
になります。
増税後の方が、自己負担が64万円少なくなるわけです。

※控除される金額は、各年末のローン残高の1%です。借入残高が4,000万円を下回る場合は、毎年の控除金額は40万円を下回ります。上記では、借入金利2%(固定金利、元利均等返済)、35年返済の場合の金額を例示しています。

また、住宅購入者の負担を軽減するために、現金を支給する制度も導入されます。それが「すまい給付金」です。給付される金額は、消費税率8%時は最大30万円、10%時は最大50万円と予定されています(※1)。平成26年4月から平成29年12月までの期間に実施される予定で準備が進められています。

すまい給付金を受け取るには収入や住宅物件の要件を満たす必要があります。収入の要件は、消費税8%時には収入額の目安が510万円以下、10%時には収入額の目安が775万円以下であることとなる見込みです。また、住宅ローンを利用せずに現金で住宅を購入する方は、年齢が50才以上で収入額の目安が650万円以下であること、となる見込みです。物件に関する要件は、新築住宅か中古住宅かによって異なる予定です。

※1すまい給付金は、平成25年10月1日の閣議決定に基づくものです。今後、必要な財源措置を行った上で、実施される予定です。平成27年10月1日に消費税率が10%に引上げられた場合のすまい給付金については、平成25年6月26日に行われた与党合意を踏まえたものとなる予定です。詳しくは国土交通省すまい給付金ホームページをご参照ください。

このように、住宅購入のタイミングについては、消費税増税によって自己負担がアップする場合と、増税後の優遇策が充実している場合があります。消費税の増税前後のどちらが有利になるかは、個別のケースによって異なります。マイホーム購入を検討している方は、ご自身のケースでどちらが有利かを十分検討するとよいでしょう。

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